土地增值稅清算有哪些條件

土地增值稅清算有哪些條件
房地產開發企業經營增值收益部分涉及的稅種主要是土地增值稅和企業所得稅。為了加強管理,國家稅務總局分別制定了《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)和《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)。
房地產開發企業的土地增值稅與企業所得稅雖然都是按所得額(增值額)計算徵稅,也都要匯算或清算,但是在匯(清)算時間上,卻存在著明顯的差異。
企業所得稅是以一個會計年度為週期進行匯算清繳,時間是固定的。不論房地產開發專案是否完工,都要按期預繳,年終匯算清繳,多退少補。
土地增值稅卻是以房地產開發專案為單位進行清算,對於分期開發的專案,以分期專案為單位清算,開發專案中,同時包含普通住宅和非普通住宅的,應 分別計算增值額。清算期間具有不確定性,可以長於一個會計年度,也可以短于一個會計年度。清算之前按期預繳,達到清算時限條件時,則必須按規定進行清算, 多退少補。
土地增值稅清算的條件分為兩類:一是納稅人 應該進行清算的條件:(一)房地產開發專案全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的;(三)直接轉讓土地使用權的。二是主管稅務 機關可以要求納稅人進行清算的條件:(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未 超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值 稅清算手續的;(四)省(自治區、直轄市、計畫單列市)稅務機關規定的其他情況。

香港帳務稅務處理的相關知識

香港帳務稅務處理的相關知識
一、香港有限公司和無限公司在報稅方面的區別
1、是否核數的區別
公司在發生業務的情況下,無限公司不用通過核數的過程,做完賬直接根據會計報表向稅局申報納稅即可;有限公司則不同,有限公司做完賬後,通過香港核數師核數後,出具核數報告,根據審計報告所列資料才可以向稅局申報納稅。
2、香港利得稅稅率不同
2008/09年度,有限公司稅率為16.5%,無限公司稅率為15%,
二、香港公司如何零報稅
在香港,沒有經營的公司可以直接零報稅, 有經營的公司就必須做賬、核數才能報稅。 當然,從某種意義上來講,只要您以公司名義進行商業上的交易或活動,您已經開始經營業務了。要是從書面記錄來講,可以由以下幾個方面來判斷,符合其中一方面的即為有經營業務:
1、銀行帳戶已經留下經營記錄;
2、政府海關、物流公司已經留下進出口記錄;
3、與香港客商發生購銷關係;
4、在香港已經聘請雇員;
5、容許或授權在香港使用專利,商標設計等資料;
6、容許或授權在香港使用動產收取租金,租賃費等款項;
7、委託在香港代銷;
8、其它得自或產生於香港的利潤。
三、香港公司報稅的模式
在香港, 處理報稅大約有三種情況:
1、零報稅——適合沒有經營的公司;
2、做賬後直接報稅——適合有經營的無限公司;
3、做賬、核數後才能報稅——適合有經營的有限公司
四、香港公司零報稅
1、若在一個財政年度內,公司無經營,則該年就可向政府申請豁免做帳、核數和繳納稅款,直接進行零報稅即可。香港政府要求企業每年申報一次。辦理時間:一般新公司會在第18個月收到香港稅局發來的利得稅表,零申報必須在收到稅表後的一個月內持填報好的利得稅表去稅局報稅。
2、零報稅辦理流程:收到香港稅局的利得稅表==》股東確認簽署==》交付報稅費用==》到稅局辦理報稅事項==》辦理完畢,回饋客戶
五、做賬、核數、報稅
1、財政年度:財政年度一般為12個月,第一年可以延至18個月;報稅時間一般為財政年度結束後一個月,如果不能按期報稅,必須在有效期內申請延期。
2、申報公司需提交的資料
(1)銀行月結單及水單;
(2)銷售票據:發票、合同;
(3)成本票據:發票、合同;
(4)費用票據:工資、租金(須提供租賃合同或協議)、運費等;
(5)其它相關文件:商業登記證 、註冊證書 、章程正本一份、周年申報表、稅表(若有)所有公司變更資料(若有)、固定資產票據、投資相關檔、做帳次年度的頭3~5筆購銷發票及相應的收付款單據等。
3、如何把票據移交給本事務所
可根據本公司的實際情況按月、季度或半年度提供一次帳務資料,前提是要確保做帳、審計和報稅有充裕的時間。
4、做賬報稅服務內容
(1)分類整理原始票據;核對銀行往來帳;編制總分類帳,裝訂成冊;
(2) 編制傳票;
(3)按年、按季或按月編制損益表和資產負債表;
(4)協助建立會計系統;
(5)清理積帳;
(6)由公司董事局確認或提出合理避稅方案,年終報稅服務
5、核數
香港的核數等於中國內地的審計。根據香港《公司條例》第122條規定,所有在香港註冊的有限公司的年度財務報告需註冊會計師審核,以便公司各股東于每年股東大會閱覽。此外,香港稅務局也要求有限公司隨報表附上已審核的財務報告以做評稅之用。核數報告由執業會計師根據核數準則對損益表、資產負債表以及相關票據進行分析、審核後,所做出的具專業性和權威性的報告。核數報告不僅可以用作報稅,還可用做信貸、借貸審查,同時亦可通過核數報告提高公司的管理水準並保障股東的權益。
6、有限公司做帳、核數、報稅流程
評估、報價、商洽後簽訂做帳報稅協議==》預交款項==》整理單據,帳務處理==》做帳完畢==》交由核數師審計==》審計完畢==》報告由股東確認==》確認完畢、本事務所出具正式報告交股東簽署==》會計師持簽署的審計報告去政府報稅==》相關檔返還客戶