土地增值稅清算有哪些條件

土地增值稅清算有哪些條件
房地產開發企業經營增值收益部分涉及的稅種主要是土地增值稅和企業所得稅。為了加強管理,國家稅務總局分別制定了《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)和《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)。
房地產開發企業的土地增值稅與企業所得稅雖然都是按所得額(增值額)計算徵稅,也都要匯算或清算,但是在匯(清)算時間上,卻存在著明顯的差異。
企業所得稅是以一個會計年度為週期進行匯算清繳,時間是固定的。不論房地產開發專案是否完工,都要按期預繳,年終匯算清繳,多退少補。
土地增值稅卻是以房地產開發專案為單位進行清算,對於分期開發的專案,以分期專案為單位清算,開發專案中,同時包含普通住宅和非普通住宅的,應 分別計算增值額。清算期間具有不確定性,可以長於一個會計年度,也可以短于一個會計年度。清算之前按期預繳,達到清算時限條件時,則必須按規定進行清算, 多退少補。
土地增值稅清算的條件分為兩類:一是納稅人 應該進行清算的條件:(一)房地產開發專案全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的;(三)直接轉讓土地使用權的。二是主管稅務 機關可以要求納稅人進行清算的條件:(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未 超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值 稅清算手續的;(四)省(自治區、直轄市、計畫單列市)稅務機關規定的其他情況。

會計政策為優先股發行作準備

會計政策為優先股發行作準備
財政部近日發佈《金融工具會計準則補充規定——債務工具與權益工具的區分及相關會計處理(徵求意見稿)》(以下簡稱“徵求意見稿”),旨在對現有相關會計政策進行補充和完善,主要是對企業發行的優先股、永續債等金融工具相關的會計處理做出補充規定。
“通俗地說,優先股等創新金融工具,最終究竟是處理為債務工具還是權益工具,要看具體發行條款對付息等事項的約束性條件。”某審計人士對上證報記者說。
財政部表示,近期國內金融市場出現了各種形式的創新金融工具,如企業發行或擬發行的優先股、永續債等,現行會計準則雖然包含了相關處理原則,但非常簡略,並有一定瑕疵。因此在實務中,對於如何正確應用相關原則進行判斷,往往存在爭議。
業內人士說,此類金融工具會計處理的核心問題,是區分發行的相關金融工具的會計屬性是權益工具還是金融負債。本次徵求意見稿中,在對兩者進行詳細區分的同時,也就與此緊密相關的或有結算條款以及可回售工具等會計政策進行了明確。
徵求意見稿強調,金融負債和權益工具的區分,取決於發行金融工具的企業是否承擔合同義務,而不取決於結算該工具時企業交付現金還是自身權益工具。如果企業不能無條件地避免以交付現金或其他金融資產來履行一項合同義務,則該合同義務符合金融負債的定義。
“這意味著,企業發行優先股、永續債等創新類的金融工具時,判斷該金融工具為權益還是負債的核心在於其所承擔的義務,而非最終的支付手段。”審計人士說。
例如,A公司發行的金融工具須用或可用企業自身權益工具(如普通股)結算,如果該權益工具僅被視為現金或其他金融資產的替代品,則A公司仍需將之確認 為金融負債。僅當該工具持有人能夠享有在A公司扣除所有負債後的資產中擁有剩餘權益並承擔剩餘風險時,該工具才能被確認為A公司的權益工具。例如,發行條 款規定強制付息,將導致發行人承擔交付現金的義務,進而導致該工具歸類為金融負債。此外,在公司對將來須用或可用企業自身權益工具結算的金融工具分類時, 還應當詳細區分衍生工具還是非衍生工具。
同時,徵求意見稿對於或有結算條款的金融工具進行了明確,除了以現金或其他導致金融負債的方式進行結算的或有條款幾乎不具有可能性,或者只有在發行方 清算時才進行結算時,發行方都應將其作為金融負債。所謂或有結算條款,是指結算與否需要由發行方和持有方均不能控制的未來不確定事項(如股價指數等)來確 定的金融工具。
值得一提的是,徵求意見稿還強調,發行方與投資方在金融工具會計確認方面應保持原則上一致性。金融工具投資方(持有人)對於金融工具或其組成部分是分類為權益工具或是債務工具,原則上應當與發行方對金融工具的權益或負債屬性的分類保持一致。